En esta nueva entrada de nuestro blog, queremos hacer énfasis en la influencia que tienen en el precio del inmueble que ponemos en el mercado, las características que posee dicha vivienda. Hasta ahora hemos hecho un análisis general de la evolución del precio en nuestra capital y en el entorno, de cómo ha subido o bajado la compraventa y el alquiler, pero lo hemos hecho en términos generales y analizando el valor medio de las transacciones inmobiliarias.
Pero hay muchos factores que aumentan o disminuyen en el poder de atracción que pueden tener nuestros inmuebles, y por lo tanto su valor en el mercado. A continuación vamos a analizar los más importantes y cómo influyen en el precio de salida a venta.
1. Necesidades del propietario: uno de los factores más influyentes y difíciles de cuantificar (por su subjetividad), es la premura o el sosiego con el que un propietario de una vivienda quiere realizar una operación inmobiliaria. Tanto en la venta como en el alquiler, las necesidades del vendedor pueden rebajar el precio considerablemente. La «rebaja» del del precio final oscila entre el -5% y el -10%. En 9 de cada 10 operaciones se termina reduciendo el coste del inmueble. El momento de mayor reducción en el precio inicial fue en el año 2021 tras el confinamiento de la pandemia, que se llegaba hasta el 15% de rebaja, actualmente se ha flexibilizado menos el precio, llegando a ese -5 / -10% de referencia.
2. Población donde se encuentra: como es normal, no obtendremos el mismo precio en una capital de provincia donde existen todos los servicios (colegios, centros médicos, zona comercial, etc.) que en una población de pocos habitantes y con servicios reducidos, o a una distancia considerable, haciendo su accesibilidad más costosa. Esta variable es la que más afecta al precio, multiplicando varias veces su valor en determinadas poblaciones. En nuestra provincia el valor medio del metro cuadrado en Benavente es un -30,6% menor que en Morales del Vino o un -37% menos que en Zamora capital.
3. Ubicación: Dentro de la misma población no es lo mismo comprarlo en una zona residencial que en el centro. Las características de cada ciudad determinan el valor de la vivienda. Por ejemplo en Zamora el valor del metro cuadrado en San Lázaro es un -25% menor que en Los Bloques o un -38% menor que en la zona de La Candelaria.
4. Terraza o balcón: Un factor nuevo a tener en cuenta tras el confinamiento y la pandemia del COVID19 es la posibilidad de «asomarte» al exterior de tu casa, una «pequeña salida sin salir de tu hogar». El valor que existía antes era residual e incluso podía ser molesto para algunos propietarios que preferían una ventana que una puerta con salida a una terraza. Esta circunstancia aumenta el valor medio del metro cuadrado en Zamora capital un +3%.
5. Mobiliario incluido: Aunque algunas personas prefieran un piso limpio y liviano el cual amueblar a su gusto, el ahorro que supone conseguir un piso amueblado hace que incremente considerablemente su valor, en concreto en Zamora supone un aumento del +5,7%, aunque es un valor variable, porque influyen otros aspectos dentro del mobiliario, como su estado, que sean hechos a medida o simplemente que «estén pasados de moda» e incluso en algunos casos, aunque son los menos habituales, puede suponer un «problema» si no les interesan al posible comprador y tiene que asumir él la «salida» de dichos muebles.
6. Ascensor y accesibilidad para personas con movilidad reducida: La accesibilidad a la vivienda cada vez se tiene más en cuenta, más en un municipio donde el envejecimiento poblacional hace que la edad media del inquilino sea mayor que la media nacional. Una vivienda con ascensor en nuestra capital revaloriza su valor en un +6,8%.
7. Garaje: Uno de los factores que más incrementan el valor de un inmueble es la posibilidad de aparcar nuestro vehículo en el mismo edificio o lo más cerca posible. Factor que ha aumentado aún más últimamente como consecuencia de la política de movilidad sostenible y no contaminante en ciudades de más de 50.000 habitantes. Zamora es uno de los 149 municipios de España donde se han aplicado las normas de la «Implantación de Zonas de Bajas Emisiones» y ha reducido considerablemente el número de aparcamientos en algunas calles de nuestra ciudad. Tener garaje incluido en nuestro inmueble incrementa su valor en una media del +12,3%.
8. Año de construcción: Como es evidente, cuanto más moderno sea el edificio donde está integrado nuestra vivienda, mejores instalaciones, más numerosas y mejor adaptadas a las nuevas normativas tendrán las zonas comunes. El valor medio puede incrementarse en un +4%.
9. Estado del inmueble: El hecho de que la vivienda que acabamos de adquirir tenga una necesidad de reforma, aumenta considerablemente nuestro gasto. El incremento de los materiales de construcción desde el año 2.022 y que continúa a mediados de 2.024, hace que una reforma integral de una vivienda normal (instalaciones eléctricas, fontanería, suelos, pintura, etc) tenga un coste de entre 35.000 y 50.000 euros de media, valor que el comprador querrá deducir de su compra.
10. Número de habitaciones: La distribución de elementos habitacionales o dependencias influye también en el precio final. En Zamora una vivienda de una sola habitación o un estudio, tiene un valor medio del metro cuadrado superior en un +24,8%, un piso de dos habitaciones tiene un aumento medio de +15,2% más el metro cuadrado, un piso de tres habitaciones (el más habitual) tiene un valor del -9,1% menos el metro cuadrado y uno de 4 o más habitaciones tiene una reducción media del -5,1%.
11. Tamaño de la vivienda: El dicho de «la vivienda ideal cuanto más grande mejor» no es del todo cierto, cuanto mayor es el tamaño, mayor es el coste y el gasto anual. Actualmente se busca lo suficientemente grande para tener una convivencia agradable, pero no tan grande como para estar «todo el día limpiando» o incrementar los gastos. Las viviendas de menos de 100 m2 tienen un coste medio inferior del -6% metro cuadrado en comparación con las viviendas de más de 100 m2.
En definitiva, cada vivienda es única y su valoración ha de tener todo este tipo de factores a considerar a la hora de realizar una tasación objetiva y que le de el valor real del mercado. Además no debemos olvidar que múltiples factores fijan su precio teniendo en cuenta la relación entre la oferta y la demanda. Si necesitas la ayuda de profesionales no dudes en contactar con nosotros.
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