La firma de un contrato de compraventa es un momento clave en cualquier transacción, ya sea entre particulares o con empresas. Sin embargo, no todos los contratos son justos, y muchas veces contienen cláusulas desventajosas que pueden perjudicar a una de las partes.
En este artículo, vamos a explicarte cómo identificar estas cláusulas y qué medidas puedes llevar a cabo para protegerte.
¿Qué es una cláusula desventajosa?
Una cláusula desventajosa es aquella disposición contractual que impone obligaciones excesivas, limita derechos de manera injustificada o crea un desequilibrio significativo entre las partes. Según el artículo 1255 del Código Civil, las partes tienen libertad para pactar las condiciones de sus contratos siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público.
¿Es lo mismo una cláusula desventajosa que una abusiva?
No, no son exactamente lo mismo. Aunque ambos términos se refieren a disposiciones contractuales que pueden perjudicar a una de las partes, tienen diferencias clave desde el punto de vista legal:
Una cláusula desventajosa es cualquier disposición en un contrato que resulta perjudicial para una de las partes, ya sea porque impone obligaciones excesivas, reduce derechos o genera un desequilibrio en la relación contractual. Sin embargo, que sea desventajosa no significa necesariamente que sea ilegal o nula.
Por ejemplo, si una empresa establece en un contrato que el comprador no podrá devolver un producto después de 10 días, aunque la ley permita 14 días para el desistimiento en compras a distancia, esto puede ser desventajoso, pero no siempre será ilegal si la normativa aplicable lo permite.
Una cláusula abusiva, en cambio, es una cláusula que impone un perjuicio injustificado a una de las partes y es contraria a la ley. En el ámbito del derecho de consumo, el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) establece que una cláusula es abusiva cuando genera un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor y en contra de la buena fe.
Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y no pueden aplicarse, aunque el consumidor las haya firmado. Por ejemplo, una cláusula que impida al consumidor reclamar defectos en un producto comprado sería abusiva y, por lo tanto, ilegal.
Por tanto, todas las cláusulas abusivas son desventajosas, pero no todas las cláusulas desventajosas son abusivas.
Cláusulas desventajosas más comunes y cómo identificarlas
Cuando se firma un contrato de compraventa de un inmueble, es esencial leer cada una de sus cláusulas con detenimiento para evitar futuros problemas. Algunas de las cláusulas desventajosas más comunes incluyen:
- Cláusulas que limitan la responsabilidad del vendedor: Algunas disposiciones intentan exonerar al vendedor de cualquier responsabilidad por vicios ocultos o defectos en el inmueble. Sin embargo, el artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor responde por los defectos ocultos que hagan impropio el bien para su uso o disminuyan su valor, incluso si los desconoce.
- Cláusulas que imponen penalizaciones excesivas en caso de desistimiento: Muchas veces, los contratos incluyen penalizaciones desproporcionadas si el comprador decide no continuar con la compraventa. La jurisprudencia ha establecido que las penalizaciones deben ser proporcionales al daño causado y no pueden implicar enriquecimiento injusto para el vendedor.
- Cláusulas que obligan al comprador a renunciar a derechos legales: Existen cláusulas que obligan al comprador a renunciar a derechos que le corresponden legalmente, como la garantía de saneamiento por evicción (artículo 1474 del Código Civil). Esta garantía protege al comprador en caso de que aparezca un tercero con mejor derecho sobre el inmueble adquirido.
- Cláusulas que establecen intereses moratorios abusivos: En caso de retraso en el pago, algunos contratos estipulan intereses excesivos. La Ley de Represión de la Usura (Ley Azcárate) establece que los intereses deben ser proporcionados y no pueden generar un desequilibrio excesivo.
- Cláusulas que imponen la subrogación obligatoria en una hipoteca: Algunos contratos establecen que el comprador está obligado a subrogarse en la hipoteca que ya grava el inmueble sin posibilidad de negociar condiciones. Esta cláusula puede ser perjudicial si el comprador encuentra mejores condiciones de financiamiento.
- Cláusulas de exclusión de responsabilidad frente a terceros: En algunos contratos, se intenta exonerar al vendedor de responsabilidad por deudas pendientes del inmueble, como impuestos o gastos de comunidad.
- Pago de gastos e impuestos que corresponden al vendedor: El Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas que imponen al comprador el pago de tributos o gastos que legalmente corresponden al vendedor, como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) o los gastos de cancelación de hipoteca.
- Cláusulas penales desproporcionadas: Estipulaciones que imponen penalizaciones excesivas al comprador en caso de incumplimiento, mientras que las penalizaciones para el vendedor son mínimas o inexistentes.
¿Cómo protegerte de las cláusulas desventajosas?
Para evitar caer en contratos con cláusulas desventajosas, es recomendable seguir estos pasos:
- Leer detenidamente el contrato: Antes de firmar, revisa cada una de las cláusulas para detectar posibles abusos o limitaciones injustificadas de derechos.
- Solicitar asesoramiento legal: Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudarte a identificar cláusulas abusivas y a negociar mejores condiciones.
- Comparar con otros contratos similares: Consultar otros modelos de contratos puede ayudarte a identificar si las condiciones propuestas son razonables.
- Negociar las cláusulas: No todos los contratos son inamovibles. Es posible proponer modificaciones o suprimir cláusulas que sean claramente perjudiciales.
- Solicitar aclaraciones al vendedor o promotor: Si alguna cláusula no está clara, es mejor pedir explicaciones antes de firmar.
- Denunciar cláusulas abusivas: En caso de detectar una cláusula abusiva, se puede recurrir a la Dirección General de Consumo o incluso llevar el caso ante los tribunales para solicitar su nulidad.
En conclusión, las cláusulas desventajosas en los contratos de compraventa de inmuebles pueden generar problemas legales y económicos para el comprador. Para evitar estos inconvenientes, es fundamental analizar detenidamente el contrato, identificar posibles abusos y, en caso necesario, solicitar asesoramiento legal. La legislación vigente protege a los compradores de cláusulas abusivas, pero la prevención es la mejor estrategia. Firmar un contrato con pleno conocimiento de sus condiciones es la clave para garantizar una transacción segura y equitativa.
