Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. Sin embargo, en muchas ocasiones, la propiedad que nos interesa ya cuenta con una hipoteca pendiente. Esta situación puede generar dudas y preocupaciones, pero también puede ser una oportunidad si se gestiona correctamente.
En el mercado inmobiliario español, es común encontrar viviendas con cargas hipotecarias, ya que muchos propietarios deciden vender sus inmuebles antes de haber terminado de pagar el préstamo hipotecario. Como comprador, es fundamental comprender todas las opciones disponibles y los procedimientos legales implicados para evitar riesgos innecesarios.
Cuando una vivienda tiene una hipoteca vigente, el comprador debe evaluar si el vendedor cancelará la deuda antes de la venta, si es posible subrogarse a la hipoteca existente o si es preferible solicitar una nueva hipoteca para financiar la adquisición. Cada una de estas alternativas tiene ventajas y desventajas que deben ser analizadas con detenimiento.
En este artículo, vamos a explicarte en detalle las distintas posibilidades para comprar una vivienda con hipoteca pendiente, los costes asociados y los aspectos legales y fiscales que debes considerar. Así podrás tomar una decisión informada y evitar inconvenientes en el proceso.
¿Es posible comprar una vivienda con hipoteca pendiente?
Sí, es perfectamente legal comprar una vivienda que tiene una hipoteca vigente. Sin embargo, existen varios aspectos a considerar antes de tomar una decisión. El comprador debe asegurarse de que la operación se realice con todas las garantías legales para evitar sorpresas en el futuro.
Al comprar un inmueble con una hipoteca pendiente, se pueden dar principalmente tres escenarios:
- El vendedor cancela la hipoteca antes de la venta.
- El comprador asume la hipoteca existente.
- El comprador solicita una nueva hipoteca y parte del préstamo se usa para liquidar la hipoteca anterior.
1. Cancelación de la hipoteca antes de la compraventa
Una de las opciones más comunes es que el vendedor liquide la deuda hipotecaria antes de la firma de la compraventa. Para ello, puede utilizar los fondos del comprador o disponer de ahorros propios.
Pasos a seguir
- Solicitar el certificado de deuda pendiente: El vendedor debe pedir a su banco un documento donde se indique el importe exacto que queda por pagar de la hipoteca.
- Liquidar la deuda: Normalmente, en la firma ante notario, el banco recibe el pago de la hipoteca y emite una certificación de cancelación.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Es necesario inscribir la cancelación de la hipoteca en el Registro para que la vivienda quede libre de cargas.
- Firma de la compraventa: Una vez cancelada la hipoteca, se procede a la firma de la escritura de compraventa entre el comprador y el vendedor.
Costes asociados:
- Gastos notariales y registrales por la cancelación de la hipoteca.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) si aplica.
- Comisiones bancarias por cancelación anticipada (en caso de que existan).
Esta opción suele ser la más segura para el comprador, ya que adquiere la vivienda sin cargas hipotecarias previas. No obstante, es importante asegurarse de que la cancelación de la hipoteca quede correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad antes de formalizar la compraventa.
2. Subrogación de hipoteca: asumir la hipoteca del vendedor
Otra opción es que el comprador asuma la hipoteca pendiente del vendedor. Esto se conoce como «subrogación hipotecaria» y permite continuar con el préstamo en las mismas condiciones pactadas originalmente.
Ventajas
- Menos gastos: Se evitan algunos costes asociados a la cancelación de la hipoteca y a la apertura de una nueva.
- Condiciones favorables: Si el interés y los términos del préstamo son buenos, la subrogación puede ser una opción atractiva.
- Menos trámites: La operación es más sencilla que solicitar un nuevo préstamo hipotecario.
Desventajas
- Necesidad de aprobación bancaria: El banco debe aceptar al nuevo deudor y podría exigir garantías adicionales.
- Posibles comisiones: Algunos bancos cobran comisiones por subrogación.
- Condiciones de la hipoteca: Puede que las condiciones no sean las mejores y resulte más conveniente solicitar una nueva hipoteca.
3. Nueva hipoteca para comprar la vivienda
En muchos casos, el comprador prefiere solicitar una nueva hipoteca para adquirir la vivienda. En este supuesto, parte del préstamo se destinará a cancelar la hipoteca pendiente del vendedor y el resto a financiar la compra.
Pasos a seguir
- El comprador negocia su hipoteca con un banco.
- El banco del comprador transfiere los fondos necesarios para cancelar la hipoteca del vendedor.
- Se firma la escritura de compraventa y de la nueva hipoteca ante notario.
- La nueva hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Costes asociados:
- Comisiones por cancelación de la hipoteca anterior.
- Gastos de constitución de la nueva hipoteca (notario, registro y gestoría).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según la legislación autonómica.
- Tasación de la vivienda, que generalmente es requerida por los bancos para otorgar un nuevo préstamo.
- Posibles gastos de apertura de la nueva hipoteca y seguros vinculados exigidos por la entidad financiera.
Solicitar una nueva hipoteca puede ser la opción más viable si las condiciones del préstamo actual del vendedor no son favorables. Sin embargo, es fundamental realizar un estudio detallado de los gastos totales que conlleva esta operación y comparar ofertas de diferentes bancos antes de tomar una decisión.
Aspectos legales y fiscales a considerar
- Consultar el Registro de la Propiedad: Antes de comprar, es fundamental solicitar una nota simple para comprobar si la vivienda tiene cargas o gravámenes adicionales.
- Contrato de arras: Se recomienda firmar un contrato de arras donde se especifiquen los acuerdos sobre la cancelación de la hipoteca.
- Tasación de la vivienda: Si se va a solicitar una nueva hipoteca, el banco exigirá una tasación actualizada.
- Posibles deudas adicionales: Es importante verificar que la vivienda no tenga deudas de comunidad de propietarios o impuestos impagados.
En conclusión, comprar una vivienda con hipoteca pendiente es una operación viable y relativamente frecuente. No obstante, es fundamental analizar las diferentes opciones disponibles, evaluar los costes asociados y asegurarse de que la operación esté correctamente documentada.
