Comprar una vivienda es una de las decisiones personales y económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, más allá de encontrar el inmueble ideal, conseguir la financiación o negociar el precio, hay un aspecto que muchas veces se deja en un segundo plano: el proceso de escrituración. Este trámite es el que da validez legal a la compraventa y garantiza que la propiedad quede correctamente registrada a nombre del comprador, evitando posibles problemas en el futuro.
A menudo, los compradores se enfrentan a este momento sin conocer en profundidad qué implica, qué verificaciones previas deben realizarse o qué obligaciones fiscales conlleva la escrituración. Además, en muchas ocasiones, la falta de información puede derivar en problemas legales posteriores, como la existencia de cargas ocultas, deudas del vendedor o defectos en la inscripción registral de la vivienda.
Por ello, es fundamental entender cómo funciona el proceso de escrituración en España, qué pasos hay que seguir antes de la firma, qué impuestos y gastos deben afrontarse y cómo asegurarse de que todo se haga conforme a la ley. En este artículo, te explicamos de manera sencilla todo lo que necesitas saber antes de firmar la compra de tu vivienda, para que puedas completar la transacción con plena seguridad y sin sobresaltos.
¿Qué es la escrituración y por qué es importante?
La escrituración es el procedimiento legal mediante el cual se formaliza la compraventa de un inmueble ante notario. Se trata de un paso esencial en el proceso de adquisición de una vivienda, ya que garantiza la legalidad de la transacción y permite al comprador inscribir su propiedad en el Registro de la Propiedad.
Este proceso culmina con la firma de la escritura pública de compraventa, un documento notarial que certifica que la transmisión del inmueble se ha realizado de acuerdo con la normativa vigente y con el consentimiento de ambas partes.
Diferencia entre contrato privado y escritura pública
Antes de la firma ante notario, comprador y vendedor pueden haber suscrito un contrato privado de compraventa. Aunque este documento es legalmente válido y vinculante, no tiene acceso directo al Registro de la Propiedad, lo que significa que no otorga plenos efectos frente a terceros.
En cambio, la escritura pública de compraventa, es un documento elevado a escritura pública ante notario. Su firma implica que el notario ha verificado la legalidad de la operación, asegurando que el inmueble está libre de cargas ocultas, que el vendedor tiene derecho a transmitirlo y que ambas partes han consentido la transacción en términos claros y justos. Solo con este documento la propiedad puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, proporcionando al comprador seguridad jurídica plena.
Pasos previos a la firma de la escritura pública
Antes de acudir al notario, hay una serie de verificaciones y trámites que debes realizar para asegurarte de que la compra es segura y está libre de riesgos jurídicos:
1. Comprobar el estado registral del inmueble
Uno de los primeros pasos es solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Con este documento puedes verificar:
- Quién es el propietario del inmueble y si el vendedor tiene derecho a transmitirlo.
- Si existen cargas o gravámenes, como hipotecas, embargos o usufructos.
- La descripción registral del inmueble, que debe coincidir con la realidad.
En caso de que la vivienda tenga cargas, es fundamental aclarar cómo se cancelarán antes de la compra, ya que pueden afectar a la libre disposición del bien.
2. Verificación de la situación urbanística y administrativa
Antes de proceder con la compra de una vivienda, es fundamental asegurarse de que el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente y no tiene problemas administrativos que puedan afectar su uso o valor. Ignorar este paso podría derivar en sanciones, dificultades para obtener servicios básicos o, en casos graves, incluso la imposibilidad de habitar la vivienda. Para ello, es fundamental:
- Solicitar un certificado urbanístico en el ayuntamiento, este documento te proporcionará información detallada sobre el estado del inmueble en términos urbanísticos, por ejemplo, te permitirá conocer si el uso de la vivienda se ajusta al plan municipal y si existen limitaciones que impidan su uso residencial.
- Verificar si hay expedientes sancionadores en curso: es posible que la vivienda tenga alguna infracción urbanística, como por ejemplo, una obra realizada sin licencia, para comprobarlo, es recomendable solicitar la información en el ayuntamiento o consultar el Registro de la propiedad.
- Confirmar que la vivienda cuenta con la licencia de primera ocupación y está al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- La licencia de primera ocupación es un documento obligatorio para aquellas viviendas nuevas o que han sido rehabilitadas, esta certifica que el inmueble cumple con la normativa técnica para ser habitado. Sin esta licencia puede ser difícil contratar suministros o incluso vender la vivienda en el futuro.
Casos específicos: Vivienda nueva o en comunidad de propietarios
Si la vivienda es de obra nueva, el promotor debe entregar el Certificado de Final de Obra, emitido por el arquitecto director del proyecto, que confirma que la construcción se ha completado conforme a la licencia otorgada.
En el caso de que la vivienda pertenezca a una comunidad de propietarios, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad Horizontal, lo que indica que la finca se ha dividido legalmente y cada propietario tiene su cuota de participación en las zonas comunes.
3. Revisión del estado de pagos y deudas del inmueble
Asimismo, antes de firmar la escritura, es imprescindible comprobar que la vivienda no cuente con deudas pendientes. Para ello, es fundamental solicitar al vendedor los siguientes documentos:
- Certificado de estar al corriente en la comunidad de propietarios, firmado por el administrador.
- Últimos recibos del IBI y tasas municipales.
- Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas, etc.), para evitar cortes por impago.
4. Obtención de financiación y tasación del inmueble
Si necesitas una hipoteca para la compra, el banco te pedirá realizar una tasación de la vivienda. Este informe determinará su valor real y condicionará el importe del préstamo hipotecario. Además, la entidad financiera solicitará documentos como la nota simple registral y la escritura de propiedad del vendedor.
La firma de la escritura pública ante notario
Una vez que se han completado todas las verificaciones y se ha asegurado que la vivienda no tiene cargas ni problemas legales, llega el momento de firmar la escritura pública de compraventa ante notario. Este es el acto que da plena validez jurídica a la transacción y permite su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué funciones tiene el notario en este proceso?
El notario tiene un papel clave en la seguridad jurídica de la compraventa. Sus funciones incluyen:
- Verificar la identidad y capacidad legal de las partes: Se asegura de que el comprador y el vendedor pueden realizar la transacción sin impedimentos legales.
- Comprobar la titularidad del inmueble y la existencia de cargas: Consulta el Registro de la Propiedad para garantizar que la vivienda está libre de cargas ocultas o gravámenes no declarados.
- Leer y explicar el contenido de la escritura: Se asegura de que ambas partes comprenden los términos del contrato antes de firmarlo.
- Dejar constancia de las condiciones de pago y transmisión del inmueble: Incluye detalles sobre el precio, la forma de pago, y si hay hipoteca o condiciones especiales.
- Asesorar sobre derechos y obligaciones: Informa a las partes de los efectos legales de la compraventa.
Impuestos y gastos tras la firma de la escritura
Después de la firma de la escritura pública, el comprador debe hacer frente a una serie de gastos e impuestos:
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA
Dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, el comprador debe pagar:
- ITP (6%-10%) en viviendas de segunda mano (según la comunidad autónoma).
- IVA (10%) en viviendas nuevas, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía según la comunidad autónoma.
2. Gastos de notaría y registro
Los honorarios notariales están regulados por aranceles y dependen del precio del inmueble. Además, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que genera otro coste.
3. Gastos de gestoría y honorarios de la inmobiliaria
Si se ha contratado una gestoría para tramitar el pago de impuestos y la inscripción registral, habrá que abonar sus honorarios. También, si la compra ha sido intermediada por una agencia inmobiliaria, habrá que liquidar su comisión.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para que la compraventa tenga plenos efectos jurídicos y el comprador figure como nuevo propietario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello, se deben presentar:
- La escritura pública de compraventa.
- El justificante del pago de impuestos (ITP o IVA e IAJD).
- El documento de liquidación de gastos notariales.
El registrador revisará la documentación y, si todo es correcto, inscribirá la vivienda a nombre del comprador.
En conclusión, el proceso de escrituración es fundamental para garantizar la seguridad jurídica en la compra de una vivienda. Realizar todas las verificaciones previas, conocer los impuestos y gastos asociados y firmar la escritura ante notario con pleno conocimiento de sus implicaciones evitará problemas futuros.
Si sigues estos pasos y te aseguras de que la vivienda está en regla antes de firmar, podrás completar la compra con tranquilidad y disfrutar de tu nueva propiedad con todas las garantías legales.
