Errores más comunes al comprar una vivienda y cómo evitarlos

 

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, este proceso puede estar lleno de obstáculos y errores que, si no se identifican y corrigen a tiempo, pueden acarrear problemas legales, económicos y emocionales.  Por ello, en este artículo vamos a analizar los errores más comunes al adquirir una vivienda y qué debe hacerse para evitarlos.

1. No verificar la titularidad y cargas de la vivienda

Uno de los errores más habituales es no comprobar quién es el verdadero propietario del inmueble o si este tiene cargas pendientes, como hipotecas o embargos. Según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, los compradores de buena fe están protegidos frente a ciertas cargas no inscritas, pero esto no exime de actuar con la debida diligencia antes de firmar.

¿Cómo puedes evitarlo?

Antes de firmar cualquier contrato, solicita una nota simple registral en el Registro de la Propiedad, tanto de forma presencial como a través de internet. Este documento te permitirá verificar la titularidad de la vivienda, la existencia de cargas o gravámenes, y cualquier otra limitación que pueda afectar a la compraventa.

2. No comprobar la legalidad urbanística de la vivienda

Otro error frecuente es no verificar si la vivienda cumple con la normativa urbanística y si dispone de todas las licencias necesarias para ser habitadas. De acuerdo con la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Ley 7/2015), cualquier construcción debe estar en situación legal para ser habitada.

¿Cómo puedes evitarlo?

• • Solicita al vendedor una copia de la licencia de primera ocupación (en caso de viviendas nuevas) o cédula de habitabilidad.
  • Consulta en el Ayuntamiento correspondiente si la vivienda cumple con el planeamiento urbanístico vigente.
  • Asegúrate de que no existen sanciones urbanísticas que afecten al inmueble.

3. No revisar el contrato de arras

El contrato de arras, aunque no es obligatorio en un proceso de compraventa, funciona como un acuerdo previo que regula las condiciones esenciales antes de la firma del contrato definitivo. Un error común es no revisar este documento cuidadosamente, lo que puede generar cláusulas abusivas, compromisos poco claros o desventajas económicas para una de las partes.

Por ejemplo, el contrato puede contener penalizaciones elevadas en caso de desistimiento o condiciones ambiguas sobre los plazos de cumplimiento. Además, es importante asegurarse de que se incluyan aspectos esenciales, como el precio final de la compraventa, el plazo para formalizar el contrato definitivo y el destino del importe de las arras en caso de incumplimiento.

¿Cómo puedes evitarlo?

• • Evita las prisas: Nunca firmes un contrato de arras bajo presión. Dedica tiempo suficiente para analizar cada cláusula con detenimiento.
  • Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario que analice el contrato antes de firmarlo.
  • Verifica que el contrato incluya:
    • Identificación clara de las partes.
    • Descripción del inmueble.
    • Cantidad a entregar en concepto de arras (normalmente el 10 % del precio).
    • Condiciones de devolución o penalización en caso de incumplimiento.
    • Plazos y condiciones para la formalización del contrato definitivo.

4. No considerar todos los gastos asociados a la compra

Muchos compradores se centran exclusivamente en el precio de la vivienda, pero subestiman los gastos adicionales que conlleva la compra de un inmueble, como impuestos, notaría, registro o la contratación de una hipoteca.

¿Cómo puedes evitarlo?

Haz una estimación detallada de los costes asociados a la adquisición de una vivienda. Esto te permitirá tener una visión realista del presupuesto necesario para llevar a cabo la compra. Algunos de los gastos a considerar incluyen:

• • Impuestos:
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): En caso de viviendas de segunda mano, varía según la comunidad autónoma (normalmente entre el 6 % y el 10 % del precio de compra).
    • IVA y AJD: Para viviendas nuevas, el IVA suele ser del 10 % (4 % en viviendas protegidas), y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) varía entre el 0,5 % y el 1,5 %.
  • Gastos de notaría: Los honorarios del notario para la escritura pública oscilan entre 600 y 1.000 euros, dependiendo del precio de la vivienda y la complejidad del documento.
  • Gastos de registro de la propiedad: El coste de inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad varía dependiendo del valor del inmueble.
  • Tasación: Si necesitas una hipoteca, el banco requerirá una tasación de la vivienda, que tiene un coste aproximado de entre 300 y 600 euros.
  • Comisión de la hipoteca: Algunas entidades bancarias cobran una comisión de apertura, que puede variar entre el 0,5 % y el 1 % del importe solicitado.
  • Otros gastos:
    • Gestoría: Si decides delegar trámites administrativos, el coste ronda los 300 a 500 euros.
    • Mantenimiento inicial: No olvides prever los gastos de posibles reformas, mobiliario o adecuación del inmueble a tus necesidades.

5. No evaluar el estado de la vivienda

Otro error común es no realizar una inspección exhaustiva del estado del inmueble, lo que puede derivar en problemas posteriores, como humedades, desperfectos estructurales o instalaciones deficientes.

¿Cómo puedes evitarlo?

• • Contrata a un arquitecto técnico o un experto para realizar una inspección antes de la compra.
  • Si se trata de una vivienda de nueva construcción, asegúrate de que cuenta con el seguro decenal obligatorio según lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación.

6. No planificar la financiación

Un error común es no tener en cuenta la capacidad de endeudamiento antes de solicitar una hipoteca. Esto puede llevar a problemas financieros en el futuro.

¿Cómo puedes evitarlo?

Antes de buscar una vivienda, analiza tus ingresos, ahorros y capacidad de endeudamiento. Según las recomendaciones del Banco de España, no deberías destinar más del 30%-35% de tus ingresos mensuales al pago de la hipoteca.

7. No analizar la oferta hipotecaria

Muchos compradores eligen la primera hipoteca que les ofrecen sin comparar otras opciones, lo que puede llevar a pagar intereses más altos o asumir condiciones desfavorables. Ten en cuenta que los bancos están obligados a proporcionar al cliente información clara y transparente sobre los términos del contrato.

¿Cómo puedes evitarlo?

• • Solicita ofertas de al menos tres entidades financieras.
  • Revisa la FIPER (Ficha de Información Precontractual) que el banco debe entregarte.
  • Calcula la TAE (Tasa Anual Equivalente) para conocer el coste real de la hipoteca.

8. No valorar la ubicación y servicios del inmueble a largo plazo

Otro error frecuente es no considerar cómo se adaptará la vivienda a tus necesidades futuras. Factores como la ubicación, las conexiones de transporte, los colegios cercanos o la calidad de los servicios pueden influir significativamente en tu calidad de vida.

¿Cómo puedes evitarlo?

Define tus necesidades a corto y largo plazo antes de comenzar la búsqueda y evalúa factores como transporte público, colegios, centros de salud y zonas comerciales. Realiza visitas al barrio en diferentes horarios para tener una visión completa de la zona.

9. Firmar sin asesoramiento legal

Por último, la firma de la escritura de compraventa es el paso final del proceso, y, como ocurre con el contrato de arras, muchos compradores cometen el error de no contar con asesoramiento legal, confiando únicamente en el notario. Aunque el notario garantiza la legalidad del acto, no representa los intereses de ninguna de las partes.

¿Cómo puedes evitarlo?

Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario que te acompañe durante todo el proceso y que revise toda la documentación antes de proceder a la firma.

En conclusión, la compra de una vivienda es un proceso complejo que requiere conocimiento y planificación. Evitar estos errores comunes no solo te ahorrará dinero, sino que también te protegerá de problemas legales y financieros.

En Gabinete Trex, contamos con un equipo de expertos en derecho inmobiliario y financiero que puede ayudarte a tomar decisiones informadas, revisar contratos y garantizar que tu inversión sea segura. Confía en profesionales que conocen el sector y están a tu lado en cada paso del proceso.