Vender una propiedad en España es un proceso que combina aspectos jurídicos, fiscales y registrales que, si no se gestionan correctamente, pueden provocar retrasos, sanciones e incluso la nulidad de la operación.
Aunque muchas personas creen que basta con encontrar un comprador y firmar, la realidad es que cada fase de la venta exige documentos concretos, cumplir trámites previos y atender obligaciones posteriores.
En esta guía vamos a analizar todo el procedimiento: qué documentos debes tener preparados, qué trámites seguir y qué aspectos legales no puedes pasar por alto para vender tu vivienda de forma legal.
Comprobación de la titularidad y cargas del inmueble
Antes de iniciar cualquier negociación, es fundamental verificar quién figura como propietario registral y qué cargas pesan sobre la finca. Esta información se obtiene solicitando una nota simple registral al Registro de la Propiedad correspondiente, de forma presencial, telemática o a través de un gestor.
En la nota simple aparecerán:
- Datos identificativos del inmueble.
- Titular actual y fecha de adquisición.
- Cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, arrendamientos inscritos).
- Limitaciones a la disposición (prohibiciones de vender, anotaciones preventivas).
Según la Ley Hipotecaria (artículos 9 y 38), lo que figura inscrito en el Registro se presume cierto y goza de protección frente a terceros. Por ello, si la nota simple revela una hipoteca pendiente, no basta con haberla pagado: es necesario cancelarla registralmente mediante escritura pública y su inscripción, salvo que el comprador acepte subrogarse.
Por ejemplo, si el inmueble tiene un embargo judicial inscrito por impago a un proveedor, no se podrá transmitir libre de cargas sin antes levantar la anotación, lo que implica pagar la deuda o llegar a un acuerdo con el acreedor.
Regularización catastral y coherencia con el Registro
El Catastro Inmobiliario, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, es un registro administrativo que describe la realidad física y económica de los inmuebles.
Aunque no acredita la propiedad, su información se usa para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. Es imprescindible que la descripción catastral coincida con la registral y con la realidad física.
La certificación catastral descriptiva y gráfica permite comprobar:
- Superficie construida y parcela.
- Uso (residencial, comercial, etc.).
- Localización exacta.
- Titular catastral actual.
Si hay diferencias, por ejemplo, el Registro indica 90 m² y el Catastro 100 m², el notario puede suspender la escritura hasta que se rectifiquen, ya que la Ley exige coherencia entre ambas bases de datos.
Documentos imprescindibles para vender una propiedad
Los documentos que, en la práctica notarial, siempre se exigen para formalizar la venta de un inmueble son los siguientes:
a) Escritura de propiedad
Acredita la titularidad y cómo se adquirió (compraventa, herencia, donación, adjudicación por divorcio…). Si se ha extraviado, se puede solicitar copia autorizada al notario que la otorgó.
b) Documento Nacional de Identidad o NIE
Debe estar en vigor el día de la firma. Si el vendedor es extranjero, es obligatorio tener NIE y pasaporte.
c) Certificado de eficiencia energética
Obligatorio desde la Ley 8/2013 y desarrollado por el Real Decreto 390/2021. Lo emite un técnico competente (arquitecto, ingeniero, aparejador) tras inspeccionar la vivienda. Incluye una etiqueta energética con calificación de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).
En algunas CCAA, además, es obligatorio mostrar la etiqueta en el anuncio.
d) Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
Acredita que la vivienda cumple requisitos mínimos de habitabilidad (superficie, ventilación, iluminación, salubridad). Es obligatoria en Cataluña, Baleares, Navarra, Comunidad Valenciana, Murcia, Asturias, Cantabria, Extremadura y La Rioja.
Se solicita al ayuntamiento o a la consejería autonómica correspondiente.
e) Últimos recibos del IBI
Acreditan que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles está pagado. Aunque la deuda recae sobre quien sea titular a 1 de enero, es habitual prorratear el importe.
f) Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
Solicita certificado de estar al corriente y estado de deudas (artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo expide el secretario-administrador con el visto bueno del presidente.
g) Estatutos y actas recientes de la comunidad
Aunque no son obligatorios por ley, se recomienda entregarlos al comprador para que conozca normas internas, cuotas y posibles derramas aprobadas.
h) Libro del edificio
Obligatorio para edificios de nueva construcción, contiene información técnica y de mantenimiento.
i) Certificado de deuda hipotecaria o cancelación
Si el inmueble tiene hipoteca, el banco debe emitir un certificado con el saldo pendiente. Para cancelarla registralmente se necesita escritura pública de cancelación.
j) Facturas de suministros
No son obligatorias, pero facilitan el cambio de titularidad de agua, luz y gas, ya que contienen códigos de identificación como el CUPS.
Documentos adicionales para vender una propiedad según el origen o situación del inmueble
Algunas situaciones requieren papeles específicos:
- Viviendas heredadas: escritura de aceptación y adjudicación de la herencia y justificante de pago/liquidación del Impuesto de Sucesiones.
- Divorcio: sentencia y convenio regulador con inscripción en el Registro, si la vivienda era ganancial.
- Embargos inscritos: certificado de saldo pendiente y trámite de levantamiento.
- Poderes notariales: originales vigentes si se actúa en representación.
- Idioma: si alguna parte no entiende el castellano, debe preverse traductor jurado para la firma.
Trámites previos y formales para vender una propiedad
a) Contrato de arras o precontrato
Las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) son la fórmula más extendida: si el comprador incumple, pierde la señal; si incumple el vendedor, devuelve el doble. Puntos clave a pactar en este contrato:
- Precio, señal y plazo para elevar a escritura.
- Reparto de gastos (por defecto, el vendedor asume plusvalía y el comprador notaría/registro, pero todo es pactable.
- Estado de cargas y cancelación de hipoteca simultánea o previa.
- Condición suspensiva si el comprador necesita financiación.
- Entrega de documentación (CEE, certificado de comunidad, IBI, etc.).
b) Tasación y valoración
Aunque no es obligatoria salvo para hipotecas, ayuda a fijar un precio objetivo y evita que Hacienda considere el valor de transmisión inferior al real.
c) Firma de escritura pública
Obligatoria por el art. 1280 del Código Civil. El notario verifica identidad, titularidad, cargas, situación catastral y cumplimiento de obligaciones urbanísticas y fiscales.
Así, la transmisión se formaliza en escritura pública e incluye: identificación de medios de pago y origen de fondos; cumplimiento de límites al efectivo en operaciones profesionales; referencia catastral; situación arrendaticia y entrega del Certificado de eficiencia energética. Si hay hipoteca pendiente, puede cancelarse simultáneamente con carta de pago y escritura de cancelación para su posterior inscripción.
Si actúas representado, remite a la notaría el poder notarial con antelación para su incorporación y control de vigencia. Y si alguna parte no domina el castellano, se integra intérprete en la firma, que se identifica y queda reflejado en la matriz.
d) Inscripción en el Registro de la Propiedad
Aunque la inscripción no es constitutiva en la compraventa ordinaria, protege frente a terceros y es la única forma de que el comprador adquiera plena seguridad jurídica (artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria)..
Para la inscripción, la gestoría presenta la copia autorizada y justificantes fiscales del comprador; además, suele acompañarse el acuse de presentación de la plusvalía municipal (del vendedor) para cerrar el circuito documental.
e) Actualización en el Catastro y suministros
El cambio de titularidad puede gestionarse desde la propia notaría mediante la comunicación de datos.
Obligaciones fiscales del vendedor
El vendedor debe atender dos impuestos principales:
- IRPF: se tributa por la ganancia patrimonial. Se calcula por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (incluyendo gastos e inversiones. Revisa posibles exenciones: reinversión en vivienda habitual o mayores de 65 años en venta de vivienda habitual, o venta por dación en pago para cancelar hipoteca. Conserva facturas y justificantes para acreditarlo.
- Plusvalía municipal: en transmisiones inter vivos de suelo urbano, el vendedor presenta e ingresa la plusvalía en 30 días hábiles. Para su cálculo, el vendedor puede optar entre el método objetivo (aplicación de coeficientes sobre el valor catastral) o el cálculo real (diferencia entre valor de transmisión y adquisición); si se acredita que no ha habido un incremento, no hay sujeción.
Consejos para una venta sin contratiempos
- Reúne toda la documentación antes de poner el anuncio.
- Resuelve discrepancias registrales o catastrales con antelación.
- Si hay cargas, planifica su cancelación antes de la escritura.
- Infórmate de requisitos autonómicos (p. ej., cédula de habitabilidad o publicación de la etiqueta energética). Si la vivienda es VPO, verifica si existe limitación de precio o necesidad de autorización administrativa.
- Cuenta con un abogado especializado para la redacción de contratos y la supervisión de la operación.
En conclusión, la venta de una propiedad en España implica cumplir con requisitos legales, fiscales y técnicos que no deben tomarse a la ligera. Preparar la documentación, cumplir con la normativa vigente y contar con apoyo profesional es la mejor forma de garantizar una transmisión segura y libre de problemas.
