La compraventa de un inmueble no solo implica el acuerdo entre comprador y vendedor, sino que conlleva una serie de impuestos y obligaciones fiscales que deben cumplirse escrupulosamente. Ignorarlos puede derivar en recargos, intereses e incluso sanciones. Por eso, conocer qué tributos se aplican, en qué plazos y cómo se calculan es esencial para evitar problemas con la Administración Tributaria.
En este artículo vamos a analizar los impuestos y obligaciones fiscales que intervienen en la compraventa de una vivienda.
Impuestos que debe pagar el comprador
El primer aspecto a tener en cuenta es que el régimen fiscal varía según se trate de un inmueble nuevo (primera transmisión) o usado (segunda o posteriores transmisiones):
- Vivienda nueva (primera entrega): Venta efectuada por el promotor tras finalizar la construcción o rehabilitación integral. Aquí el impuesto principal es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El IVA general en 2025 para viviendas es del 10%; se reduce al 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En Canarias, se aplica el IGIC (6,5% general y 3% reducido).
- Vivienda usada: La compraventa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), cedido a las comunidades autónomas. En 2025, los tipos oscilan entre el 4% y el 10%.
En la compra de una vivienda nueva
IVA
Regulado en la Ley 37/1992, del IVA. Cuando el vendedor es un promotor o constructor y se trata de la primera entrega del inmueble, el comprador debe abonar el IVA directamente al vendedor, que lo ingresará en la Agencia Tributaria.
Por ejemplo: si compras una vivienda nueva por 200.000 €, el IVA será de 20.000 € al tipo general del 10%.
AJD
En vivienda nueva se paga sobre el valor escriturado en la escritura pública de compraventa (incluyendo el IVA pagado). El tipo es autonómico: en 2025, oscila entre el 0% y el 2%, según la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.
En Castilla y León, el tipo general para la adquisición de inmuebles es del 1,5%, aunque existen tipos reducidos y superreducidos en supuestos específicos. Por ejemplo, se aplica un 4% cuando el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual de una familia numerosa, de personas con discapacidad igual o superior al 65% o de menores de 36 años, siempre que se cumplan ciertos requisitos de renta y, en su caso, se venda la anterior vivienda.
Además, hay un tipo simbólico del 0,01% para la compra de la primera vivienda habitual por menores de 36 años situada en municipios pequeños, con un valor limitado y dentro de unos umbrales de ingresos. También existen reducciones para viviendas protegidas y para inmuebles destinados a sede social o centro de trabajo de empresas que cumplan condiciones de actividad, ubicación y mantenimiento de empleo.
En la compra de una vivienda usada
ITP
En las compraventas de segunda mano, el comprador debe autoliquidar el ITP en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La base imponible será el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral.
En Castilla y León, el tipo general para la compra de inmuebles es del 8%, pero existen tipos reducidos y bonificaciones para facilitar el acceso a la vivienda:
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- Jóvenes en el medio rural: tipo simbólico del 0,01% para menores de 36 años que adquieran su primera vivienda habitual en municipios o entidades locales menores de menos de 10.000 habitantes, o de menos de 3.000 si están a menos de 30 km de la capital de provincia. La vivienda no puede superar los 150.000 € y deben cumplirse requisitos adicionales de residencia y permanencia.
- Jóvenes en general: tipo reducido del 4% para menores de 36 años que compren su primera vivienda habitual en entornos urbanos de Castilla y León, siempre que se cumplan las condiciones exigidas. También se aplica este tipo en el medio rural cuando el valor de la vivienda sea igual o superior a 150.000 €.
- Familias numerosas: tipo reducido del 4% para la compra de la vivienda habitual por el titular de una familia numerosa, cumpliendo requisitos de empadronamiento y uso como residencia habitual.
- Personas con discapacidad: tipo reducido del 4% cuando el comprador o un miembro de su unidad familiar tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 65% y el inmueble se destine a vivienda habitual.
- Viviendas protegidas: tipo reducido del 4% para viviendas calificadas como protegidas conforme a la normativa autonómica o estatal aplicable, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
AJD
En Castilla y León, el tipo general para la modalidad variable de AJD es del 1,5%, pero existen tipos reducidos específicos para la adquisición de vivienda habitual en determinados supuestos:
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- Jóvenes en el medio rural: tipo simbólico del 0,01% para menores de 36 años que compren su primera vivienda habitual en municipios o entidades locales menores de 10.000 habitantes, o de menos de 3.000 si están situados a menos de 30 km de la capital de provincia, con un valor máximo de 150.000 € y cumpliendo los requisitos de residencia y permanencia.
- Jóvenes en general: tipo reducido del 0,5% (un tercio del tipo general) para menores de 36 años que adquieran su primera vivienda habitual en entornos urbanos. Este beneficio también se aplica en el medio rural cuando el precio de la vivienda sea igual o superior a 150.000 €, siempre que se cumplan las condiciones exigidas.
- Familias numerosas: tipo reducido del 0,5% para la compra de la vivienda habitual por el titular de una familia numerosa, con los requisitos de empadronamiento y destino a residencia habitual.
- Personas con discapacidad: tipo reducido del 0,5% cuando el comprador o un miembro de su unidad familiar tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 65% y el inmueble se destine a vivienda habitual.
- Viviendas protegidas: tipo reducido del 0,5% para viviendas con calificación de protegidas conforme a la normativa autonómica o estatal aplicable, cumpliendo los requisitos establecidos.
Impuestos y cargas del vendedor
IRPF – Ganancia patrimonial
Regulado en la Ley 35/2006, del IRPF. En la venta de un inmueble, el vendedor debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial obtenida. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos pagados en su momento).
Esta ganancia tributa en la base del ahorro. Los tipos vigentes en 2025 son:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Existen exenciones, como las siguientes:
- Reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF).
- Mayores de 65 años en la venta de su vivienda habitual.
- Dación en pago por imposibilidad de pago hipotecario.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un tributo municipal regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004. Grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite, y lo gestiona el ayuntamiento.
Para su cálculo, el contribuyente puede elegir entre:
- Un método objetivo, basado en coeficientes aprobados por el ayuntamiento sobre el valor catastral.
- Un método real, aplicando la diferencia entre valor de transmisión y adquisición del suelo.
Si no hay incremento de valor, no se paga el impuesto.
Otras obligaciones fiscales
- Vendedor no residente: Si el vendedor es no residente en España, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio de compra, mediante el modelo 211 de la Agencia Tributaria. Este importe se considera pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) y busca garantizar que el vendedor cumpla sus obligaciones fiscales.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Este tributo de carácter anual grava la titularidad de un inmueble y se calcula aplicando un porcentaje sobre su valor catastral. El tipo impositivo, fijado por cada ayuntamiento, debe situarse entre el 0,4% y el 1,3%, por lo que la cuantía final variará según la localidad. La obligación de pago corresponde a quien figure como propietario a fecha 1 de enero
En conclusión, la compraventa de un inmueble en España en 2025 requiere una planificación fiscal exhaustiva. Tanto comprador como vendedor deben prever que, además del precio, hay impuestos autonómicos, estatales y municipales que suman entre un 10% y un 12% adicionales para el comprador, y que el vendedor también tendrá que afrontar una carga fiscal significativa.
Un buen asesoramiento es clave para optimizar la operación, evitar errores y cumplir con todos los requisitos legales.
