Heredar un inmueble junto a otras personas puede convertirse en una fuente de tensiones, sobre todo cuando no existe consenso sobre su destino. En España, lo habitual es que una vivienda, local o finca se adjudique a varios herederos en proindiviso, lo que significa que cada uno posee una cuota abstracta del bien, sin división física. El conflicto aparece cuando uno o varios desean vender y otros prefieren conservar.
En este artículo vamos a explicarte qué opciones existen cuando no hay acuerdo, cómo se regulan y qué pasos seguir.
¿Qué implica que un inmueble sea de varios herederos?
Cuando un inmueble se adjudica a varios herederos, pasa a estar en comunidad de bienes. El artículo 392 del Código Civil (CC) establece que existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece proindiviso a varias personas. En este régimen, cada heredero es titular de una cuota sobre el bien, no de una parte física concreta.
Por ejemplo, si una vivienda se hereda entre tres hermanos, cada uno tendrá un tercio indiviso del inmueble. Esta cuota otorga derechos y obligaciones: derecho a usar el bien según su destino, a participar en las decisiones y a recibir beneficios (como alquileres), pero también la obligación de contribuir a gastos, impuestos y mantenimiento.
¿Se puede vender el piso heredado si uno o varios no quieren?
La respuesta es no. Los actos de administración pueden adoptarse por mayoría de cuotas (artículo 398 CC), pero los actos de disposición (como vender el inmueble) requieren el consentimiento de todos los copropietarios(artículo 397 CC). Es decir, alquilar temporalmente o pagar el IBI puede acordarse por mayoría; vender exige unanimidad
Así, no podrás firmar una compraventa de todo el inmueble sin el consentimiento de todos. Ahora bien, ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad: cualquiera puede pedir la división de la cosa común (artículo 400 CC).
Si el bien es indivisible, como ocurre con una vivienda, la ley permite o bien adjudicarla a uno compensando en dinero a los demás, o bien venderla en pública subasta y repartir el precio (artículo 1062 CC). Basta con que uno solicite la subasta para que proceda, con admisión de licitadores extraños.
Intentar una salida extrajudicial: la vía más rápida y económica
Antes de iniciar un proceso judicial, es aconsejable agotar la vía del diálogo e intentar una salida extrajudicial al conflicto. Esto puede implicar:
- Venta voluntaria: todos los herederos acuerdan vender y repartir el precio según sus cuotas.
- Subasta notarial voluntaria: cuando hay voluntad de vender pero no hay acuerdo en el cómo (precio de salida, calendario, intermediarios), puede utilizarse la subasta notarial electrónica. Se tramita ante notario competente y se celebra en el Portal de Subastas del BOE, con reglas claras de publicidad y pujas.. Su marco está en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado.
- Extinción de condominio por adjudicación a uno de los herederos: conforme al artículo 1062 del Código Civil, si uno de los coherederos desea quedarse con la vivienda, puede adjudicársela, abonando a los demás el exceso en dinero (valor neto menos cargas). Es la fórmula más eficiente cuando hay un interesado claro y capacidad de pago o financiación.
¿Puede un heredero vender su parte si los demás no quieren?
Si no hay acuerdo para vender todo el inmueble, cualquier heredero puede proceder a vender su cuota a un tercero, según el artículo 399 CC. El comprador adquiere la misma posición que tenía el heredero dentro del proindiviso, pero no el uso exclusivo del bien.
El artículo 1522 CC concede a los demás copropietarios el derecho de tanteo y retracto cuando un coheredero vende su cuota a un extraño. Esto significa:
- Tanteo: antes de vender a un tercero, el heredero debe ofrecer su cuota al resto en las mismas condiciones.
- Retracto: si ya se ha vendido sin ofrecerla previamente, el coheredero puede subrogarse en la compra pagando el mismo precio al adquirente.
Cuando el acuerdo no es posible: la acción de división de cosa común
Si las posiciones son irreconciliables, la ley permite que cualquiera de los copropietarios solicite la división de la cosa común. Como hemos visto, el artículo 400 del CC es claro: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.
En el ámbito hereditario, esta acción se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble. Si la división física no es posible como ocurre con un inmueble, que es indivisible), la ley prevé su venta en pública subasta y reparto del precio entre los copropietarios.
Este procedimiento se regula procesalmente en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, especialmente cuando se opta por la subasta judicial. La división puede pedirse incluso años después de la aceptación de la herencia, ya que el derecho a no permanecer en comunidad es imprescriptible.
Novedad procesal importante: LO 1/2025
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar haber intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda, salvo en supuestos exceptuados. Entre los MASC figuran la mediación, conciliación o la oferta vinculante confidencial, que puede remitirse por burofax.
Sin este requisito, el juzgado no admitirá la demanda.
Venta en pública subasta del inmueble
Si no hay acuerdo sobre la venta voluntaria y no es viable dividir físicamente el inmueble, el juez ordenará su venta en pública subasta. En este caso:
- El bien se subasta en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado.
- Cualquier persona, incluidos los propios herederos, puede pujar.
- El importe obtenido se reparte según las cuotas de participación.
El inconveniente es que el precio de adjudicación en subasta suele ser inferior al de mercado, lo que implica una pérdida económica. Sin embargo, permite poner fin a la situación de bloqueo.
Un ejemplo: cuatro primos heredan una finca rústica. Dos quieren explotarla, otros dos vender. Tras no llegar a un acuerdo, uno interpone la acción de división de cosa común. El juez declara la indivisibilidad y ordena la subasta. Finalmente, uno de los primos la adquiere en la subasta pagando un precio inferior al de mercado, pero asumiendo la titularidad completa.
Aspectos fiscales y trámites previos a la venta
Antes de vender, deben cumplirse todos los trámites sucesorios:
- Aceptación de la herencia en escritura pública.
- Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), en el plazo de 6 meses (prorrogables).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
- Liquidación de la plusvalía municipal.
En la venta, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF, calculada como la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, descontando gastos y tributos. El tipo impositivo oscila entre el 19% y el 28%, con posibles exenciones.
Gastos y gestión de la copropiedad
Durante el proindiviso, todos los herederos deben contribuir proporcionalmente a gastos como IBI, comunidad de propietarios o reparaciones necesarias. La falta de pago por parte de uno permite reclamar judicialmente su parte.
Consejos para evitar conflictos y pérdidas económicas
- Realizar tasación independiente para evitar disputas sobre el valor.
- Mantener comunicación clara y documentada entre los herederos.
- Contar con asesoramiento jurídico especializado en herencias y copropiedad.
- Evitar, en la medida de lo posible, llegar a la subasta judicial.
En conclusión, heredar un inmueble junto a otros familiares puede transformarse en una situación compleja si no existe consenso sobre su venta. La normativa española protege el derecho de cualquier copropietario a no permanecer en comunidad, pero la forma de ejercerlo influye directamente en el resultado económico y en las relaciones familiares. Siempre que sea posible, la solución pasa por un acuerdo extrajudicial que permita vender o adjudicar la vivienda en condiciones ventajosas, evitando la pérdida de valor que conllevan las subastas judiciales.
Si el entendimiento no es viable, la ley ofrece mecanismos claros para poner fin al proindiviso, desde la extinción de condominio hasta la acción judicial de división de la cosa común, ahora sujeta al requisito previo de intentar un MASC. En cualquier escenario, contar con asesoramiento especializado desde el inicio es la mejor garantía para proteger tus derechos, minimizar costes y cerrar el proceso con seguridad jurídica.
